Städtebauliches Konzept für die Anwendung des § 9 Abs. 2d BauGB in Mannheim

Antrag zur Sitzung des Gemeinderats am 07.02.2023

Der Gemeinderat beschließt:
Die Verwaltung erstellt unverzüglich ein Konzept zur Anwendung des § 9 Abs. 2d BauGB in Mannheim. Gegenstand des Konzepts soll die einheitliche Anwendung des § 9 Abs. 2d BauGB in Mannheim sein. Das Konzept soll folgendes enthalten:
Bei Wohnungsbauvorhaben, die die Größe erreichen, ab der gem. dem 12-Punkte-Programm der Stadt Mannheim im Geltungsbereich eines neuen Bebauungsplans (im Folgenden: B-Plan) die 30 %-Quote für bezahlbaren Wohnraum gilt, wird im unbeplanten Innenbereich § 9 Abs. 2d BauGB i.V.m. §§ 14 f. BauGB und erforderlichenfalls § 176 BauGB angewandt. Dadurch werden die Bauherr*innen angehalten, einen Teil dieser Wohnungen als gebundene Sozialmietwohnungen anzubieten. Das Konzept soll ausdrücklich die Möglichkeit von Abwendungsvereinbarungen für den Fall vorsehen, dass der Bauherr/die Bauherrin die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum einhält.

Begründung:
Der Wohnungsmarkt der Stadt Mannheim ist seit langem angespannt und wird inzwischen auch in der Verordnung nach § 201 BauGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgeführt. Trotz der Konversionsvorhaben ist der Mietspiegel weiter deutlich gestiegen. Es ist für viele Menschen in Mannheim, bis hinein in die Mittelschicht, schwer geworden, angemessenen Wohnraum zu finden. Letzten Erhebungen zufolge fehlen in Mannheim Wohnungen vor allem im bezahlbaren Segment. In gesuchten Stadtteilen finden Verdrängungsprozesse statt. Hier werden bei Neuvermietungen inzwischen Kaltmieten bis zu 15,- €/m² aufgerufen. Gleichzeitig sinkt die Zahl der gebundenen Sozialmietwohnungen in Mannheim – und damit auch die Zahl der günstigen Mietwohnungen – weil regelmäßig Wohnungen aus der Sozialbindung fallen.

Mit § 9 Abs. 2d BauGB gibt der Gesetzgeber Kommunen eine Möglichkeit an die Hand, die Errichtung gebundener Sozialmietwohnungen zu erwirken und dadurch den Bestand an günstigem Wohnraum zu vergrößern. Die Regelung ist zwar (derzeit) bis zum Jahr 2026 befristet. Die Befristung gilt aber nur für die Möglichkeit zum Erlass entsprechender B-Pläne.
Sind diese bis Ende 2026 erlassen, so gelten sie unbefristet fort. Entsprechende Aufstellungsbeschlüsse sind bis Ende 2024 zu fassen (§ 9 Abs. 2d Sätze 5 und 6 BauGB).
Vor allem die Möglichkeit der o.g. Abwendungsvereinbarung sollte dazu führen, dass Bauherrinnen von der Bebauung des Grundstücks in diesem Fall nicht absehen. Andernfalls kann ein B-Plan nach § 9 Abs. 2d BauGB erlassen werden. Das erfordert keinen übermäßigen Aufwand. Sektorale B-Pläne erfordern keine Abwägung wie andere B-Pläne. Es handelt sich um kleine Bereiche, die überplant werden. In anderen Städten, wie z.B. München werden solche sektoralen B-Pläne bereits erlassen und können ggfs. als Vorlage dienen. In München ist auch eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die ein stadtweites Konzept der Anwendung des § 9 Abs. 2d BauGB bis Ende 2022 erarbeiten sollte. Notfalls kann die durch den sektoralen B-Plan vorgesehene Bebauung durch ein Baugebot nach § 176 BauGB durchgesetzt werden. Durch dieses Vorgehen kann der in Mannheim dringend benötigte bezahlbare Wohnraum entstehen. Entschädigungsansprüche der Bauherrinnen dürften durch dieses Konzept weder nach § 18 Abs. 1 noch nach § 42 BauGB entstehen.


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18. Januar 2023
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